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Neuabschluss und Erhöhung möglich?
Doppelmietpreisrecht
11.03.2020 Frage: Kann man höhere Mieten als nach dem Mietendeckel zulässig neu vereinbaren und auch bei bestehenden Mietverhältnissen wie bisher die Miete erhöhen?
Antwort:
Ja. Der Mietendeckel verbietet nur das Fordern und Entgegennehmen von erhöhten Beträgen; der Berliner Landesgesetzgeber hat in der Begründung ausdrücklich betont, dass die Regelungen des BGB weiter in Kraft sind und nicht durch seine öffentlich-rechtliche Mietbegrenzung berührt werden. Daraus folgt, dass in zulässiger Weise nach dem BGB getroffene Vereinbarungen für den Fall der Unwirksamkeit oder des Auslaufens des Mietendeckels wirksam sind (2-Mieten-Modell). Das gilt zunächst für die Neuvermietung, wonach also eine höhere Miete X (nach BGB) vereinbart, aber ein niedrigerer Zahlbetrag Y (nach dem Mietendeckel) gefordert und entgegengenommen wird, solange das Deckelgesetz nicht für unwirksam erklärt wird oder ausgelaufen ist.
Auch können weiterhin mögliche Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend gemacht werden (Verwalter müssen das sogar, wollen sie sich nicht schadensersatzpflichtig machen), denn diese Vorschriften gelten weiterhin auch in Berlin. Auch eine Klage auf Zustimmung ist weiterhin möglich, schon allein deshalb, weil ein Verlangen auf Zustimmung nur auf eine Vertragsänderung abzielt, aber kein (verbotenes) Fordern einer Zahlung in dieser Höhe darstellt. Im Mieterhöhungsverlangen und in der Zustimmungsklage sollte lediglich die Einschränkung gemacht werden, dass die erhöhte Miete nicht gefordert wird, solange, sofern und insoweit der Mietendeckel gilt. Die Zustimmungsklage ist im Ergebnis auf eine zulässige Vereinbarung gerichtet.
Gleiches gilt auch für einseitige Erhöhungsmöglichkeiten wie die Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB). Aus der uneingeschränkten Geltung des BGB folgt, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat und sich daraus auch das Recht des Vermieters auf Mieterhöhung ableitet. Lediglich die Geltendmachung des erhöhten Betrages ist insoweit ausgesetzt, als nach einer Modernisierung, etwa wegen Einbaus von Rauchmeldern, der Vermieter zu einer Mieterhöhung nach dem 2-Mieten-Modell dergestalt berechtigt ist, dass er zunächst nur den geringeren Mieterhöhungszahlbetrag nach dem Deckelgesetz fordert, und nicht die nach BGB zulässige höhere Miete.
Eine Staffelmiete nach § 557 a BGB ist wie ein Neuabschluss zu behandeln, bei dem lediglich die erhöhten Beträge zeitlich versetzt vereinbart sind. Auch hier ist das 2-Mieten-Modell anwendbar, wonach klargestellt wird, dass die erhöhte Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt zwar vereinbart, aber nicht gefordert oder entgegengenommen wird. Der Erhöhungszeitpunkt wird konkret angegeben und ist auch nicht – unzulässigerweise – von einer Bedingung abhängig gemacht. Die Vereinbarung gilt unbedingt und ist lediglich in ihrer Durchsetzbarkeit für die Dauer der Geltung des Mietendeckels gehemmt. Die Empfehlung der Senatorin, Mieter sollten die „eingesparten“ Beträge zurücklegen, war nicht grundlos, weil Nachzahlungen drohen.


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