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Muss ich die Mietforderung senken?
Modernisierung
11.03.2020 Frage:
Ich habe die Erklärung über die Modernisierungsmieterhöhung dem Mieter nach dem 18. Juni 2019 zugestellt und die Miete um 3 €/m² erhöht. Muss ich die Forderung der Miete zum 1. März 2020 absenken? Wenn ja, auf welchen Betrag? Was ist bei einer Wiedervermietung ab dem 23. Februar 2020? Auf welchen Betrag muss ich die Forderung der Miete zum 1. Dezember 2020 absenken?
Antwort:
Da die Erklärung der Modernisierungsmieterhöhung dem Mieter erst nach dem 18. Juni 2029 zugegangen ist, stellt die erhöhte Miete nicht die Stichtagsmiete dar. Sie müssen die Forderung der Miete daher gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG absenken. Maßgeblich ist hierfür jedoch nicht die Miete, die am 18. Juni 2019 vereinbart war. Einen Teilbetrag der Mieterhöhung dürfen Sie beibehalten und weiterhin fordern. Dieser Teil errechnet sich gemäß § 7 Abs. 2 MietenWoG in der Weise, dass Sie zunächst die Maßnahmen ermitteln, die nach dem 18. Juni 2019 und vor dem 23. Februar 2020 durchgeführt worden sind. Dann ermitteln Sie, welche dieser Maßnahmen zu den nach § 7 Abs. 1 privilegierten Maßnahmen gehören.
Soweit die von Ihnen erklärte Modernisierungsmieterhöhung auf diesen Maßnahmen beruht, dürfen Sie die Mieterhöhung weiterhin fordern. Dies dürften 8 % der Kosten für diese Maßnahmen sein. Höchstens dürfen Sie die Mieterhöhung aber in Höhe von 1 €/m² weiterhin fordern.
Zum 1. Dezember 2020 müssen Sie die Forderung der Miete auf die Kappungsgrenze begrenzen. Wie sich die Kappungsgrenze berechnet, ergibt sich aus § 5 Abs. 1. Ausgangswert ist die Tabellenmiete, die Sie § 6 Abs. 1 entnehmen. Dieser Wert erhöht sich um 1 €/m², wenn die Wohnung eine moderne Ausstattung i.S.d. § 6 Abs. 3 hat. Danach erhöhen Sie diesen Wert zunächst um den Betrag, um den sich die Tabellenmiete gemäß § 7 aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen erhöht hat. Dies sind 8 % der nach dem 18. Juni 2019 durchgeführten privilegierten Modernisierungsmaßnahmen, höchstens aber 1 €/m2. Diesen Wert modifizieren Sie entsprechend der Wohnlage gemäß § 5 Abs. 2. Die Wohnlagenzuordnung steht derzeit noch nicht fest, sondern muss erst noch durch eine Verordnung der Senatsverwaltung bestimmt werden. Überwiegend wird derzeit davon ausgegangen, dass die Wohnlagenzuordnung der des Mietspiegels 2019 entsprechen wird. Die Kappungsgrenze beträgt 120 % dieses Wertes.
Da die Erklärung der Modernisierungsmieterhöhung dem Mieter erst nach dem 18. Juni 2029 zugegangen ist, stellt die erhöhte Miete nicht die Stichtagsmiete dar. Sie müssen die Forderung der Miete daher gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG absenken. Maßgeblich ist hierfür jedoch nicht die Miete, die am 18. Juni 2019 vereinbart war. Einen Teilbetrag der Mieterhöhung dürfen Sie beibehalten und weiterhin fordern. Dieser Teil errechnet sich gemäß § 7 Abs. 2 MietenWoG in der Weise, dass Sie zunächst die Maßnahmen ermitteln, die nach dem 18. Juni 2019 und vor dem 23. Februar 2020 durchgeführt worden sind. Dann ermitteln Sie, welche dieser Maßnahmen zu den nach § 7 Abs. 1 privilegierten Maßnahmen gehören.
Soweit die von Ihnen erklärte Modernisierungsmieterhöhung auf diesen Maßnahmen beruht, dürfen Sie die Mieterhöhung weiterhin fordern. Dies dürften 8 % der Kosten für diese Maßnahmen sein. Höchstens dürfen Sie die Mieterhöhung aber in Höhe von 1 €/m² weiterhin fordern.
Zum 1. Dezember 2020 müssen Sie die Forderung der Miete auf die Kappungsgrenze begrenzen. Wie sich die Kappungsgrenze berechnet, ergibt sich aus § 5 Abs. 1. Ausgangswert ist die Tabellenmiete, die Sie § 6 Abs. 1 entnehmen. Dieser Wert erhöht sich um 1 €/m², wenn die Wohnung eine moderne Ausstattung i.S.d. § 6 Abs. 3 hat. Danach erhöhen Sie diesen Wert zunächst um den Betrag, um den sich die Tabellenmiete gemäß § 7 aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen erhöht hat. Dies sind 8 % der nach dem 18. Juni 2019 durchgeführten privilegierten Modernisierungsmaßnahmen, höchstens aber 1 €/m2. Diesen Wert modifizieren Sie entsprechend der Wohnlage gemäß § 5 Abs. 2. Die Wohnlagenzuordnung steht derzeit noch nicht fest, sondern muss erst noch durch eine Verordnung der Senatsverwaltung bestimmt werden. Überwiegend wird derzeit davon ausgegangen, dass die Wohnlagenzuordnung der des Mietspiegels 2019 entsprechen wird. Die Kappungsgrenze beträgt 120 % dieses Wertes.
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