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Versagungsgründe für Untervermietung sind rar
Der Mieter soll seine Wohnung behalten können – das ist der Zweck der Regelung
05.05.2018 (GE 08/2018, S. 480) Zur Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Ablehnung der Untermieterlaubnis vorliegt, sind Angaben erforderlich, die es dem Vermieter ermöglichen, zu prüfen, ob personenbezogene Gründe gegen die Erlaubnis vorliegen.
Der Fall: Die Mieterin begehrte nach Auszug ihrer Söhne von der Vermieterin die Erteilung einer Untermieterlaubnis, um einen Herrn H. in die Wohnung mit aufnehmen zu können. Die Vermieterin lehnte ab; die Mieterin erhob Klage auf Erteilung der Erlaubnis und verlangte Schadensersatz wegen Nichterteilung der Erlaubnis. Sie hatte damit beim Amtsgericht Erfolg. Die Vermieterin ging in die Berufung, zweifelte die Bonität der Mieterin an und machte Gründe für die Versagung der Erlaubnis geltend.
Der Beschluss: Das LG Berlin, ZK 65, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
Nach der Rechtsprechung des BGH sei als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehe. Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen des Amtsgerichts zu den Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB würden sich nicht ergeben. Im Rahmen der Beanstandungen übersehe die Vermieterin, dass es nicht darauf ankomme,
■ ob die Mieterin und der vorgesehene Untermieter (im rechtlichen Sinne) verlobt sind,
■ nur Lebenspartner seien
■ oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollten.
Jedes einzelne vorgenannte Interesse würde es mit Blick auf die von der Klägerin geltend gemachten finanziellen und persönlichen Lebensumstände nach den vom BGH entwickelten Maßstäben zur Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des berechtigten Interesses rechtfertigen, die Untermieterlaubnis von der Beklagten zu verlangen.
Unzutreffend sei die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Klägerin anstelle der Untervermietung auf den Umzug in eine kleinere Wohnung zu verweisen sei. Die Regelung in § 553 Abs. 1 BGB verfolge gerade den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten.
Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB könne der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliege, der das Versagen der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit rechtfertige. Aus den Vorgaben des Gesetzes ergebe sich, dass die Person des in Aussicht genommenen Untermieters zu benennen sei.
Wie das zu geschehen habe und welche Angaben konkret erforderlich seien, lasse sich dem Zweck der Regelung entnehmen und richte sich nach den Umständen des Einzelfalls. Erforderlich seien danach Angaben, die es dem Vermieter ermöglichen, zu prüfen, ob der Erteilung der Erlaubnis personenbezogene Gründe entgegenstehen.
Vorliegend habe die Klägerin die Person des Untermieters namentlich benannt. Sie habe weiterhin ein von einer Behörde ausgestelltes, mit einem Lichtbild versehenes Dokument – die durch das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge erteilte Aufenthaltsgestattung – vorgelegt. Dieses Dokument, das wie ein Ausweis mit weiteren Angaben zur Person versehen sei, diene immerhin der Durchführung des Asylverfahrens. Es dokumentiere weiterhin die Berechtigung und Verpflichtung des Untermieters, seinen Wohnsitz im Land Berlin zu nehmen.
Auf der Grundlage dieser Angaben sei die Beklagte in der Lage – bei Bedarf weitergehend –, zu prüfen, ob in der Person des Untermieters Gründe vorlägen, aus denen ihr die Erteilung einer Untermieterlaubnis nicht zuzumuten sei. Solche Gründe trage sie jedoch nicht vor. Die Besorgnis der Beklagten, wegen unklarer Identität des Untermieters gegebenenfalls keinen Räumungstitel erwirken zu können, sei offenkundig unbegründet, denn die Angaben in der mit einem Lichtbild versehenen Aufenthaltsgestattung und der Wohnsitz in den von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten versetzten die Beklagte – gegebenenfalls – in die Lage, den Untermieter den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO gemäß zu benennen. Im Übrigen werde durch die Untermiete kein Vertragsverhältnis zwischen dem Untermieter und der Beklagten als Hauptvermieterin begründet.
Vor diesem Hintergrund habe das Amtsgericht der Klägerin ebenso frei von Rechtsfehlern einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zugesprochen.
Anmerkung: Die Berufung ist zurückgenommen worden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 515 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Das LG Berlin, ZK 65, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
Nach der Rechtsprechung des BGH sei als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehe. Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen des Amtsgerichts zu den Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB würden sich nicht ergeben. Im Rahmen der Beanstandungen übersehe die Vermieterin, dass es nicht darauf ankomme,
■ ob die Mieterin und der vorgesehene Untermieter (im rechtlichen Sinne) verlobt sind,
■ nur Lebenspartner seien
■ oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollten.
Jedes einzelne vorgenannte Interesse würde es mit Blick auf die von der Klägerin geltend gemachten finanziellen und persönlichen Lebensumstände nach den vom BGH entwickelten Maßstäben zur Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des berechtigten Interesses rechtfertigen, die Untermieterlaubnis von der Beklagten zu verlangen.
Unzutreffend sei die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Klägerin anstelle der Untervermietung auf den Umzug in eine kleinere Wohnung zu verweisen sei. Die Regelung in § 553 Abs. 1 BGB verfolge gerade den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten.
Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB könne der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliege, der das Versagen der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit rechtfertige. Aus den Vorgaben des Gesetzes ergebe sich, dass die Person des in Aussicht genommenen Untermieters zu benennen sei.
Wie das zu geschehen habe und welche Angaben konkret erforderlich seien, lasse sich dem Zweck der Regelung entnehmen und richte sich nach den Umständen des Einzelfalls. Erforderlich seien danach Angaben, die es dem Vermieter ermöglichen, zu prüfen, ob der Erteilung der Erlaubnis personenbezogene Gründe entgegenstehen.
Vorliegend habe die Klägerin die Person des Untermieters namentlich benannt. Sie habe weiterhin ein von einer Behörde ausgestelltes, mit einem Lichtbild versehenes Dokument – die durch das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge erteilte Aufenthaltsgestattung – vorgelegt. Dieses Dokument, das wie ein Ausweis mit weiteren Angaben zur Person versehen sei, diene immerhin der Durchführung des Asylverfahrens. Es dokumentiere weiterhin die Berechtigung und Verpflichtung des Untermieters, seinen Wohnsitz im Land Berlin zu nehmen.
Auf der Grundlage dieser Angaben sei die Beklagte in der Lage – bei Bedarf weitergehend –, zu prüfen, ob in der Person des Untermieters Gründe vorlägen, aus denen ihr die Erteilung einer Untermieterlaubnis nicht zuzumuten sei. Solche Gründe trage sie jedoch nicht vor. Die Besorgnis der Beklagten, wegen unklarer Identität des Untermieters gegebenenfalls keinen Räumungstitel erwirken zu können, sei offenkundig unbegründet, denn die Angaben in der mit einem Lichtbild versehenen Aufenthaltsgestattung und der Wohnsitz in den von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten versetzten die Beklagte – gegebenenfalls – in die Lage, den Untermieter den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO gemäß zu benennen. Im Übrigen werde durch die Untermiete kein Vertragsverhältnis zwischen dem Untermieter und der Beklagten als Hauptvermieterin begründet.
Vor diesem Hintergrund habe das Amtsgericht der Klägerin ebenso frei von Rechtsfehlern einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zugesprochen.
Anmerkung: Die Berufung ist zurückgenommen worden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 515 und in unserer Datenbank.
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