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Ausschluss des Kündigungsrechts für 26 Jahre ist sittenwidrig
Zur Vereitelung des Vorkaufsrechts
06.12.2017 (GE 21/2017, S. 1257) Für Grundstücke und (Wohn-) Räume gilt "Kauf bricht nicht Miete". Wenn ein Mietvertrag mit erkennbar ungünstigen Bedingungen für den Vermieter abgeschlossen wird, um ein Vorkaufsrecht auszuhebeln, kann das sittenwidrig sein, ebenso wie andere Versuche, das Vorkaufsrecht zu vereiteln (Paketverkauf von Eigentumswohnungen: BGH, GE 2006, 776).
Der Fall: Die Klägerinnen, eine ungeteilte Erbengemeinschaft, waren nach Auflassung an sie "in Erbengemeinschaft" im Grundbuch als Eigentümerinnen einer Garage eingetragen worden. Schon vorher war das Teileigentum an der Garage, für das ein dingliches Vorkaufsrecht für die Klägerinnen bestand, von den früheren Eigentümern an den Ehemann der Beklagten verkauft worden. Am selben Tag hatten die früheren Eigentümer auch noch einen Mietvertrag über die Garage mit der Beklagten über eine Laufzeit von 26 Jahren zu einer monatlichen Miete von 35 € mit dem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters abgeschlossen. Die Klägerinnen verlangten nach Kündigung des Mietvertrages Herausgabe.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof bestätigte die Auffassung des Oberlandesgerichts, das den Herausgabeanspruch bejaht hatte.
Die Klägerinnen seien Eigentümerinnen der Garage, auch wenn die Auflassung an die nicht rechtsfähige Miterbengemeinschaft erfolgt sei. Die Auflassung eines Grundstücks an eine (nicht rechtsfähige) Erbengemeinschaft ist, so der BGH in einem Leitsatz, dahin auszulegen, dass die Eigentumsübertragung auf alle Miterben gewollt ist.
Die Beklagte habe auch kein Recht zum Besitz, da die Aushebelung des Vorkaufsrechts durch die erkennbar ungewöhnliche Vertragsgestaltung sittenwidrig sei. Dabei könne offen bleiben, ob der Mietvertrag insgesamt oder nur der Kündigungsausschluss sittenwidrig gewesen sei. Jedenfalls ergebe sich die Absicht der Vereitelung des Vorkaufsrechts aus dem Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters für eine Vertragslaufzeit von 26 Jahren bei einer geringen Miete.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 1341 und in unserer Datenbank


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