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Weniger als 5.000 € Mieteinnahmen pro Jahr
Kleinvermieter stellen 60 % der Wohnungen – verdienen damit aber nur wenig
18.10.2017 (GE 18/2017, S. 1045) Den rund 69.000 gewerblichen Anbietern von Wohnraum in der Bundesrepublik stehen insgesamt 3,9 Millionen private Kleinvermieter gegenüber, die wiederum 60 % (15 Millionen) und damit den Löwenanteil aller Mietwohnungen bewirtschaften. Mehr als die Hälfte von ihnen hat weniger als 5.000 € Mieteinnahmen im Jahr.
Private Vermieter gibt es in allen Schichten der Bevölkerung. Unter den 20 % der einkommensschwächsten Haushalte vermieten immerhin 6 % Wohneigentum, unter den 20 % der einkommensstärksten Haushalte vermietet dagegen jeder Fünfte. Mehr als ein Viertel der Vermieter sind zudem älter als 65 Jahre. Außerdem liegt das durchschnittliche Jahreshaushaltseinkommen privater Kleinvermieter deutlich über dem der übrigen privaten Haushalte.
Anders, als bisweilen in den Medien propagiert und von Mieterverbänden angeprangert, werden die meisten Kleinvermieter durch die Mieteinnahmen keinesfalls reich und können nicht einmal davon leben. Etwa 7 % erwirtschaften sogar Verluste, weitere 45 % erzielen durch die Vermietung Einkünfte unter 5.000 € netto pro Jahr. Weniger als 20 % der Kleinvermieter verdienen im Jahr mehr als 10.000 € durch V&V. Seit 2005 ist die Zahl derjenigen, denen die Miete Einkünfte von mehr als 5.000 € netto im Jahr beschert, um 6,4 % gestiegen, was allerdings, so das IW Köln, weniger an gestiegenen Mieten als an einer höheren Anzahl vermieteter Wohneinheiten je Vermieter und somit an der Realisierung von Skaleneffekten liegt.
Einer Umfrage des IW Köln aus dem Jahr 2010 zufolge erhöhten private Vermieter auch nach energetischen Sanierungsmaßnahmen die Miete in fast der Hälfte aller Fälle nicht. Wenn sie es doch täten, sei die Miete um nur 10 % gestiegen.
Zum Vergleich: Wohnungsunternehmen verzichteten nur in 9 % der Fälle auf eine Modernisierungsumlage, und die teils höheren Investitionen führten zu Mietsteigerungen um 27 %. Da es durch eine erhöhte Nachfrage in vielen Ballungsräumen leichter sei, eine Mieterhöhung durchzusetzen, könne allerdings auch die Bereitschaft privater Vermieter gestiegen sein, Modernisierungen auf die Mieter umzulegen.
Allerdings habe eine Untersuchung des BBSR gezeigt, dass in einem Zeitraum von zwei Jahren lediglich 7 % der Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung vorgenommen hätten. In angespannten Wohnungsmärkten sei die Quote mit 8 % nur unwesentlich höher. Die Strategie privater Kleinvermieter sei es vielmehr – um ein gutes Verhältnis mit den Mietern zu wahren –, die Miete lediglich im Rahmen der Neuvermietung an die Marktmiete anzupassen. Für diese Vermietergruppe sei die Mietpreisbremse daher besonders problematisch, da sich deren Gesamtkalkulation nicht mehr umsetzen lasse, was zu Gewinneinbußen führe. Oder anders gesagt: Viele Kleinstvermieter haben ihre Mieter über Jahre subventioniert, indem sie die Miete weder an den Markt noch an die Inflation angepasst haben (was effektiv fast immer einer Mietsenkung entspricht), im Glauben, bei Mieterwechsel eine höhere Miete verlangen zu können.
Deutliche Kritik übt das IW Köln an der zunehmenden Komplexität des Vermietergeschäfts. Die Notwendigkeit, den Überblick über eine Vielzahl von Verboten, Verfahren, Strategien im Rahmen von Erhaltungssatzungen sowie andere Regulierungen zu behalten, führe insgesamt zu einer Marktkonzentration, weswegen trotz hoher Nachfrage, niedriger Zinsen und starker Konjunktur die Zahl der Kleinvermieter derzeit rückläufig sei.


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