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Unzulässige Zusammenfassung bestimmter Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung
Manche Betriebskostenarten darf man als „Paket“ schnüren, andere nicht!
12.05.2017 (GE 08/2017, S. 456) Eine Zusammenfassung von Betriebskostenarten in der Abrechnung ist zwar prinzipiell zulässig, aber nur bei eng zusammenhängenden Kosten. Frischwasser und Schmutzwasser beispielsweise darf man zusammenfassen, Grundsteuer und Straßenreinigung nicht, wie der BGH jetzt entschied.
Der Fall: Der Vermieter machte gegen den Mieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung geltend. In der Abrechnung hatte der Vermieter die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammengefasst, da beide Kosten von der Gemeinde erhoben wurden und in einem Bescheid (allerdings mit getrennter Ausweisung) gegenüber dem Vermieter geltend gemacht worden sind.
Der Mieter hielt die Abrechnung der gemeinsamen Kostenposition für unzulässig.
Der Beschluss: Zu Recht! Die Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position führt zur formellen Unwirksamkeit dieser Position.
Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt selbst dann, wenn diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid abgerechnet werden. Für eine Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung kommt es nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfallen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die geordnete Zusammenstellung der Betriebskosten übermittelt werden.
Der Vermieter hat die Revision nach dem Hinweisbeschluss des BGH zurückgenommen.
Anmerkung: Die Entscheidung beschäftigt sich mit einem der Spannungsfelder bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Während nach der Rechtsprechung einerseits keine überhöhten Anforderungen an die Spezifizierung der abgerechneten Kosten zu stellen sind, muss die Abrechnung andererseits klar und verständlich für den Mieter sein (so schon BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - GE 1982, 135). Notwendig, aber auch ausreichend ist es danach, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - GE 1982, 135).
Wie der BGH zutreffend entschieden hat, ist dies bei der Zusammenfassung der Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung nicht der Fall.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes liegt dabei auf der Linie seiner bisherigen Rechtsprechung. Der BGH hat bereits mehrfach entschieden, dass eine Zusammenfassung von Kostenarten nur bei eng zusammenhängenden Kosten zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - GE 2009, 1428; BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - GE 2009, 1037). Ein solch enger Zusammenhang besteht bei Sammelposten wie Wasserversorgung/Strom, Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung oder Personalkosten nicht (BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. April 2009 - 24 U 163/08 - GE 2009, 1489).
Gegen die Zusammenfassung der Positionen Frischwasser und Schmutzwasser unter einer gemeinsamen Position sowie der Zusammenfassung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung hatte der BGH aufgrund des engen Sachzusammenhangs hingegen keine Bedenken (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - GE 2009, 1037; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - GE 2009, 1428).
Die unzulässige Zusammenfassung mehrerer Kostenpositionen führt zur formellen Unwirksamkeit dieser Positionen (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - GE 2007, 438; a. A. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, S. 378, welche die Unwirksamkeit nur in Bezug auf diejenigen Positionen annehmen, die sich nicht aus der Bezeichnung der Sammelposition ergeben). Dem Vermieter bleibt in diesem Fall nur, die Abrechnung zu korrigieren. In Wohnraummietverhältnissen muss er hierbei allerdings die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beachten.
Ob eine der Betriebskostenabrechnung beigefügte Erläuterung der Sammelpositionen zu einer abweichenden Beurteilung führt (so tendenziell KG, Beschluss vom 25. Juni 2009 - 8 U 81/09 - GE 2009, 1493; ferner Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, S. 378), ist bislang noch nicht höchstrichterlich entschieden.
Vermieter dürften vor diesem Hintergrund gut beraten sein, sich bei der Gestaltung der Betriebskostenabrechnung und der Aufzählung der Kostenpositionen an den mietvertraglich vereinbarten bzw. in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kostenpositionen zu orientieren. Denn in diesem Falle ist die Nachvollziehbarkeit und Transparenz für den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich gewährleistet.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 421 und in unserer Datenbank
Der Mieter hielt die Abrechnung der gemeinsamen Kostenposition für unzulässig.
Der Beschluss: Zu Recht! Die Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position führt zur formellen Unwirksamkeit dieser Position.
Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßenreinigung nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt selbst dann, wenn diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid abgerechnet werden. Für eine Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung kommt es nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfallen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die geordnete Zusammenstellung der Betriebskosten übermittelt werden.
Der Vermieter hat die Revision nach dem Hinweisbeschluss des BGH zurückgenommen.
Anmerkung: Die Entscheidung beschäftigt sich mit einem der Spannungsfelder bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Während nach der Rechtsprechung einerseits keine überhöhten Anforderungen an die Spezifizierung der abgerechneten Kosten zu stellen sind, muss die Abrechnung andererseits klar und verständlich für den Mieter sein (so schon BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - GE 1982, 135). Notwendig, aber auch ausreichend ist es danach, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - GE 1982, 135).
Wie der BGH zutreffend entschieden hat, ist dies bei der Zusammenfassung der Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung nicht der Fall.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes liegt dabei auf der Linie seiner bisherigen Rechtsprechung. Der BGH hat bereits mehrfach entschieden, dass eine Zusammenfassung von Kostenarten nur bei eng zusammenhängenden Kosten zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - GE 2009, 1428; BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - GE 2009, 1037). Ein solch enger Zusammenhang besteht bei Sammelposten wie Wasserversorgung/Strom, Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung oder Personalkosten nicht (BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. April 2009 - 24 U 163/08 - GE 2009, 1489).
Gegen die Zusammenfassung der Positionen Frischwasser und Schmutzwasser unter einer gemeinsamen Position sowie der Zusammenfassung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung hatte der BGH aufgrund des engen Sachzusammenhangs hingegen keine Bedenken (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - GE 2009, 1037; BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - GE 2009, 1428).
Die unzulässige Zusammenfassung mehrerer Kostenpositionen führt zur formellen Unwirksamkeit dieser Positionen (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - GE 2010, 1613; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - GE 2007, 438; a. A. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, S. 378, welche die Unwirksamkeit nur in Bezug auf diejenigen Positionen annehmen, die sich nicht aus der Bezeichnung der Sammelposition ergeben). Dem Vermieter bleibt in diesem Fall nur, die Abrechnung zu korrigieren. In Wohnraummietverhältnissen muss er hierbei allerdings die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beachten.
Ob eine der Betriebskostenabrechnung beigefügte Erläuterung der Sammelpositionen zu einer abweichenden Beurteilung führt (so tendenziell KG, Beschluss vom 25. Juni 2009 - 8 U 81/09 - GE 2009, 1493; ferner Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, S. 378), ist bislang noch nicht höchstrichterlich entschieden.
Vermieter dürften vor diesem Hintergrund gut beraten sein, sich bei der Gestaltung der Betriebskostenabrechnung und der Aufzählung der Kostenpositionen an den mietvertraglich vereinbarten bzw. in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kostenpositionen zu orientieren. Denn in diesem Falle ist die Nachvollziehbarkeit und Transparenz für den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich gewährleistet.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 421 und in unserer Datenbank
Autor: RA Stefan Daniel, KNP Kreikenbohm Niederstetter Partnerschaft Rechtsanwälte mbB, Berlin
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