Sturheit lohnt nicht

24.04.2017 (GE 07/2017, S. 388) Wenn der Mieter jahrelang wegen eines Mangels die Miete mindert (während der Vermieter immer wieder Mängelbeseitigungsversuche unternimmt) und der Mieter selbst die gerichtlich festgestellte Miete nicht zahlt, kommt jedenfalls die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts als weiteres Druckmittel nicht in Betracht. Dass dann nach einer Kündigung der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist gezahlt wird, steht jedenfalls einer ordentlichen Kündigung nicht entgegen. 

Der Fall: Die Beklagten hatten die Miete wegen eines Mangels seit 2010 durchgehend um 210,53 € monatlich gemindert, die Minderung auch nach einem die Miethöhe endgültig festsetzenden Urteil vom 2. Juni 2015 fortgesetzt und auch die Rückstände nicht nachgezahlt, sondern zusätzlich zwei Monate gar nicht bezahlt. Im Januar 2016 war ein Mietrückstand von 6.651,15 € aufgelaufen; der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis am 26. Januar 2016 sowohl fristlos als auch ordentlich und verlangte u. a. Herausgabe der gemieteten Wohnung.

Das Urteil: Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, weil für den streitgegenständlichen Zeitraum eine Minderung von 15 % und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 45 % anzunehmen sei, so dass ein kündigungsrelevanter Rückstand nicht bestanden habe. Das LG Berlin sah das anders und verurteilte die Beklagten zur Zahlung von Mietrückständen und Räumung. Zum einen sei nach fast sieben Jahren ein Zurückbehaltungsrecht entfallen. Zum anderen könnten sich die Beklagten trotz Zahlung der rückständigen Beträge innerhalb der Schonfrist nicht auf die Unwirksamkeit jedenfalls der ordentlichen Kündigung berufen. Weil sie sich beharrlich geweigert hatten, die geschuldete Miete zu zahlen, könne ihr Verhalten nicht in einem „milden Licht“ gesehen und damit als unerhebliches Verschulden gewertet werden.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 419 und in unserer Datenbank

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